منذ الركود العظيم، عشنا في اقتصاد بمعدلات فائدة منخفضة بشكل مصطنع، ولكن لمكافحة التضخم بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة وقد بدأت البنوك المركزية الأخرى تفعل ذلك ما سيؤثر على العقارات.
عندما تزداد تكلفة رأس المال، فإن المشاريع التي كان من الممكن أن تكون قابلة للإستمرار مع ديون غير مكلفة قد لا تعود منطقية، لكن ما تأثير رفع سعر الفائدة على العقارات؟
تأثير سعر الفائدة على الاقتصاد بشكل عام
لفهم كيف يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة عليك كمطور أو مستثمر أو صاحب عمل، من المهم أن تفهم كيف تؤثر الأسعار على الاقتصاد ككل.
في جوهرها، أسعار الفائدة هي السعر الذي تدفعه لاقتراض المال، عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، فإنها تشجع الاقتراض لأنشطة النمو والاستثمار، وعندما تزحف الأسعار إلى الأعلى فإن ذلك يشجع على التراجع عن الاقتراض وبدلاً من ذلك يعزز الادخار.
لذلك عندما ترتفع أسعار الفائدة، فإن ما يحدث هو أننا غالبًا ما نشهد تأثيرًا مخيفًا على نطاق واسع عبر معظم الاقتصاد، تصبح الأموال أكثر تكلفة للإقتراض ولم يعد من المفيد تمويل النمو من خلال الديون.
وهذا بدوره له تأثير سلبي بشكل عام على سوق الأوراق المالية وعلم نفس المستثمر، ونظرًا لارتباط أسعار الفائدة ارتباطًا سلبيًا بأسعار السندات، يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض أسعار السندات.
يمكنك أن تسميها عاصفة اقتصادية مثالية، عادة ما ينخفض الإنفاق الاستهلاكي، لأن الناس أقل ميلًا لإجراء عمليات شراء كبيرة وتمويلها ويصبح النشاط الاستثماري أكثر تقلبًا.
ونتيجة لذلك فإن اتجاهات الاقتصاد الكلي الأكبر هذه محسوسة في صناعة العقارات، يتأثر تسليم المعروض من المساكن الجديدة إلى السوق من خلال التطوير العقاري وكذلك جانب الشراء والبيع لمعاملات المنازل القائمة.
كيف تؤثر أسعار الفائدة المتزايدة على سوق شراء العقارات
عندما ترتفع أسعار الفائدة تزداد تكلفة اقتراض الأموال أيضًا، لذا إذا فكرت في الأمر من حيث الرهن العقاري الشهري، فإن الزيادة بنسبة 1٪ في معدل الرهن العقاري يمكن أن تعادل عدة مئات من الدولارات شهريًا على منزل بقيمة 350 ألف دولار.
تقول الحكمة التقليدية إن معدل شراء المساكن يتناقص تدريجياً لأن كل نقطة سعر تصبح أقل في متناول مجموعة أكبر من المشترين المحتملين، عندما ينخفض الطلب على المنازل الجديدة، ينخفض سعر المنازل القائمة أيضًا.
ولكن إذا قلبت النص يمكنك أيضًا التفكير فيه من حيث مبيعات المنازل، إذا ارتفعت معدلات سعر الفائدة، سيكون أصحاب المنازل أقل ميلًا لبيع منازلهم الحالية والحصول على رهن عقاري جديد، هذا عادة ما يؤدي إلى شح العرض، وعندما ينخفض العرض سيرتفع سعر المنازل.
إذن ما لديك هو العديد من قوى العرض والطلب التي تعمل ضد بعضها البعض والتي تميل إلى تسوية حجم المعاملات والأسعار.
لذلك اعتمادًا على العوامل الأساسية للطلب في السوق والأساسيات، قد يكون أو لا يكون لارتفاع أسعار الفائدة تأثير مادي على سعر وحجم مبيعات المنازل.
هل يجب أن يهتم المستثمرون العقاريون بأسعار الفائدة؟
تؤثر قوى العرض والطلب إلى حد كبير على قيمة الأصول العقارية مثل أي سلعة أو خدمة أخرى تقريبًا، لكن العرض والطلب هما جزءان فقط من المعادلة الإجمالية، حيث تلعب تكلفة رأس المال والاستراتيجية العقارية الشاملة للمستثمرين دورًا مهمًا أيضًا.
يتخذ المستثمر قرارات تخصيص رأس المال والاستثمار بناءً على مخاطر المشروع والعوائد المحتملة، وتزيد المخاطر الإجمالية للمشروع والعائد المطلوب للمستثمر عندما يزيد أيضًا سعر الفائدة أو تكلفة رأس المال.
وبما أن العائد المطلوب يزداد، فإن قيمة أو سعر الاستثمار العقاري سوف تكون ذات قيمة، يحتاج المستثمر إلى أن يتم تعويضه عن هذا الخطر بدفع سعر أقل.
يستهدف المستثمرون المهتمون بالتدفق النقدي عمومًا الأصول العقارية المستقرة بالفعل بهامش أقل على الشراء، يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقليل الهوامش إلى حد كبير في مثل هذه المشاريع وتقليل عائد النقد مقابل النقد وإجبارك على فترة احتجاز أطول قبل الخروج.
يؤدي التضخم المرتفع إلى تغيير هذه المعادلة بشكل طفيف وقد يجعل المشروع مربحًا حتى لو لم تكن الأرقام قوية كما هي في العادة.
ستؤدي سعر الفائدة المرتفعة إلى زيادة كفاءة تخصيص رأس المال عبر الاقتصاد، مما قد يعني الابتعاد عن الاستثمارات العقارية، لكن ارتفاع أسعار الفائدة قد يكون أمرًا جيدًا للمستثمرين.
إذا كان لديك نقود راكدة وترغب في استثمارها في العقارات حاليا، فاحذر فقط من أنك قد لا تواجه نفس النجاح الذي حققته في عوائد العقارات خلال السنوات الخمس أو العشر الماضية.
